30 de abril de 2021

Novación y subrogación hipotecarias: ¿Cuál elegir y cómo calcular los costes?

Si tienes una hipoteca con un alto interés, este es un buen momento para renegociar las condiciones financieras con tu banco y disfrutar de las ventajas –y el ahorro– de un Euribor en negativo, principal índice de referencia hipotecaria.

Por Julio Fernández.

¿Qué puedes hacer? Ante este escenario favorable, tienes dos opciones: renegociar con tu banco las condiciones financieras de tu hipoteca (novación) o subrogarla a otra entidad financiera que sí mejore ese clausulado. En ambos casos, recuerda que puedes convertir la mejora económica en ahorro previsional.

¿Cuándo elegir la novación?

La respuesta es simple: cuando tu banco o entidad financiera acepte renegociar tu préstamo hipotecario. La novación tiene a su favor que es la opción más económica y menos ‘traumática’ para actualizar tu hipoteca y alcanzar tu meta de ahorro. Un Euribor en negativo y el impacto que está teniendo la pandemia del COVID-19 en las economías domésticas son buenos argumentos para descolgar el teléfono y pedir cita con tu asesor bancario. “En un principio, siempre es más beneficiosa la novación puesto que sus gastos y comisiones son menores, ya que supone negociar nuevas condiciones con el mismo banco con el que se firmó el préstamo y permite la ampliación de capital y añadir deudores, algo que en la subrogación no se prevé”, explica Almudena Velázquez, directora legal de Reclamador.es.

¿Qué se puede modificar en una novación hipotecaria?

Lo más relevante son el tipo de interés, el plazo de amortización, el importe pendiente de la hipoteca y la titularidad de la hipoteca. De todas ellas, las más comunes son negociar el tipo de interés o ampliar el plazo de amortización, bien por las circunstancias ya comentadas (bajada de tipo de interés) o por otras personales (caída de ingresos familiares). Recuerda que ambas situaciones se dan en el entorno actual.

¿Cuándo elegir la subrogación?

Bueno, ya lo habrás deducido: cuando no quede otra opción, porque tu banco rechaza la novación, o cuando los números lo aconsejen. En el proceso de subrogación, la nueva entidad te deberá presentar una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de esta oferta por tu parte autoriza a la nueva entidad a ponerse en contacto con la otra entidad acreedora para subrogar el capital pendiente de amortización. Para ello, le solicitará una certificación del importe a subrogar. A partir de este punto, el calendario y la normativa legal pueden jugar a tu favor. Por un lado, porque la entidad acreedora tiene un plazo de siete días para entregar esa certificación. Por otro, porque después se abre un plazo de 15 días antes de poder otorgarse la nueva escritura de subrogación: en total 20 días durante los cuales tu banco ‘de toda la vida’ puede pensárselo mejor y ofrecerte una novación hipotecaria antes de perderte como cliente.

¿Qué se puede modificar en la subrogación hipotecaria?

Las condiciones del tipo de interés, la eliminación de vinculaciones y comisiones (como la amortización anticipada), las cláusulas abusivas (cláusulas suelo) y el plazo de reembolso.

Los costes y comisiones, el quid de la cuestión

Llegamos a la parte nuclear de este tema: los costes y las comisiones. Todas las operaciones financieras llevan asociadas unos costes y comisiones de gestión y tramitación que hay que valorar antes de tomar la decisión final. Son estos:

 

Por novación:

  • Comisión por novación: algunas entidades pueden incluirla en el contrato. En tal caso, suele suponer entre el 0,1% y el 1%. La comisión dependerá de lo que cambiemos.
    • Modificación del periodo de amortización: la comisión no podrá superar el 0,1%.
    • Pasar de hipoteca variable a fija: la comisión no podrá superar el 0,15% y será aplicable solo en los tres primeros años del préstamo hipotecario.
  • La mitad de los gastos de notaría: supone el 0,5% del importe que quede por pagar en la hipoteca.
  • El registro: suele suponer la mitad de los gastos de notaría.
  • La gestoría: las tarifas oscilan entre los 150 y 400 euros.
  • La tasación: este trámite se realiza en el caso de modificar la financiación de la hipoteca y siempre que hayan pasado más de seis meses desde la última tasación. Su precio se sitúa entre los 250 y 400 euros.

 

Por subrogación:

  • Notaría: el coste se sitúa entre el 0,2% y 0,5%.
  • Inscripción en el Registro de Propiedad de la hipoteca: 100 euros como máximo.
  • Gestoría: su precio oscila entre los 200 y 500 euros.
  • Tasación de la vivienda: entre 200 y 400 euros.
  • Coste de oferta vinculante: el coste se sitúa entre los 100 y 200 euros.
  • Comisión por riesgo de tipo de interés: suele incluirse en las hipoteca fijas o mixtas en su tramo fijo. El banco lo aplicará si la subrogación le ocasiona pérdidas derivadas de los intereses que deja de percibir. Importante: esta comisión es acumulable a la de subrogación y no está limitada por ley, aunque solo puede exigirse si el préstamo se firmó entre diciembre de 2007 y junio de 2019.

 

De estos gastos y comisiones, tú, como cliente, solo tendrías que abonar la tasación (algunos bancos también asumen este gasto), el coste de oferta vinculante y la comisión por subrogación, en caso de que la hubiera. En este sentido, con la nueva Ley Hipotecaria de junio de 2019, “tanto la comisión por subrogación de acreedor como la comisión por novación solo pueden ser aplicadas durante los 3 primeros años después de la contratación del préstamo siempre y cuando el cambio se haga a un tipo de interés fijo”.

Novación o subrogación, ¿qué elegir?

La respuesta, en forma de recomendación, nos la ofrecen los dos expertos consultados. Para Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, “con una media de tipos de interés ahora que oscilan entre el 1,5 y el 1% frente al 4% de hace unos años, casi seguro que resulta más rentable (si el banco no acepta una novación) pagar el coste por subrogar la hipoteca”.

Para Almudena Velázquez, “siempre que nos sea posible, va a resultar más favorable novar que subrogar, aunque el resultado final también dependerá de muchos factores (cuáles son los elementos que se pretenden modificar, el tiempo transcurrido desde la firma del préstamo inicial, las comisiones aplicadas en el mismo para cada supuesto…) y que eso nos va a exigir una lectura atenta de la escritura y también tener la calculadora a mano, además de aprovechar todas nuestras dotes de negociación para obtener el mayor ahorro en costes”.

 

Caso práctico

Ejemplo/simulación de costes para ambos supuestos (novación y subrogación):

Premisas comunes:

  • Préstamo hipotecario de 200.000 € a 20 años a tipo variable Euríbor +1,5% suscrito en 2018. Entre las condiciones, se incluye una comisión por novación del 0,5%, de subrogación y de compensación del tipo de interés del 2%
  • Objetivo: ampliar el capital a 250.000 € y el plazo de amortización a 30 años. Se ha amortizado un capital de 25.000 €

 

Coste de la novación. Al tratarse de una ampliación de capital y plazo de amortización, se aplicaría la comisión del 0,5% sobre 225.000 € que quedan por pagar: 1.125 €

Tasación. A este importe se le sumaría el importe de la nueva tasación porque el banco nos ha impuesto una nueva valoración: 250 €

 

TOTAL costes novación: 1.375 €

 

Coste de la subrogación. Como ya se ha anticipado, no podemos subrogarnos ampliando capital. Este aumento se instrumentaría después en una novación posterior ante la nueva entidad, por lo que se aumentarían los costes en la proporción del importe ampliado.

En cuanto a la subrogación propiamente dicha sobre los 175.000 € se aplicaría la comisión del 0,50% al solicitarla antes de los cinco años de firma del préstamo: 875 €

A esta comisión se suma la del 2% por riesgo del tipo de interés: 3.500 €

Y la tasación: 250 €

 

TOTAL coste subrogación: 4.625 €

 

Fuentes: iAhorro y Reclamador.es

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